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Die Tricks der Bauträger in der Teilungserklärung

Geschrieben von .Redaktion am .

architecture 1285158 640Beim Kauf von Eigentumswohnungen vom Bauträger sollten Käufer ganz genau die Teilungserklärung lesen, die die Aufteilung der Wohnungen festgelegt. In diesem Dokument sind oft Regelungen enthalten, die dem Bauträger zuviele Rechte einräumen. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) hin. So sei beispielsweise Vorsicht geboten, wenn die Teilungserklärung dem Bauträger die Vollmacht gibt, die Aufteilungen nachträglich zu ändern, warnt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. Eine solche Regelung ist oft enthalten, weil Bauträger auf diese Weise flexibel bleiben, noch auf die Wünsche späterer Käufer eingehen zu können. Für die ersten Käufer führt sie jedoch zu einer Ungewissheit darüber, wie der Bau ausgeführt wird und was nun genau zu ihrem Eigentum gehört. Der Bauträger könnte zum Beispiel noch nach dem Verkauf der ersten Wohnungen Sondernutzungsrechte an Kellerräumen oder an Gartenflächen vergeben, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Gerichte haben daher entschieden, dass eine solche Klausel nur in engen Grenzen akzeptabel ist: Die Regelung darf nicht zu einer Wertminderung der Wohnungen führen, dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten entstehen, und sie muss zeitlich befristet sein. Doch gibt es Tricks, um diese Anforderungen zu umgehen, warnt Heinrich. So werde oft in der Teilungserklärung die Formulierung genutzt: "Die Veränderungsvollmacht erlischt, wenn sämtliche Eigentumseinheiten verkauft sind.“ Bauträger behalten jedoch in einem solchen Fall oft einfach eine kleine Wohnung – und sichern sich damit praktisch auf ewig ein Änderungsrecht.

Auch sei Vorsicht geboten, wenn der aufteilende Eigentümer sich in der Teilungserklärung das Recht einräumt, Aufwendungen auf das Gemeinschaftseigentum zu machen. Bei einer solchen harmlos erscheinenden Klausel kann der Bauträger beispielsweise nachträglich einen Wintergarten anbauen und die Bau- und Instandhaltungskosten dafür auf die Miteigentümer umlegen. "Auf die Käufer kommen dann Kosten zu, mit denen sie nicht gerechnet haben", warnt Heinrich.

Finden sich solche Klauseln in der Teilungserklärung, rät sie daher von einem Kauf der Wohnung ab.

Mehr Informationen zu den Regelungen in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften finden Interessierte in dem WiE-Ratgeber "Das Miteinander gebacken bekommen" den sie unter wohnen-im-eigentum.de/gemeinschaftsordnung kostenfrei herunterladen können. Oder hier im Downloadbereich unter Allgemein.

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